אחד ההיבטים האטרקטיביים ביותר ברכישת נכס בקפריסין הוא משטר המס היעיל שלה — אך המיסים המדויקים שתשלמו תלויים בשאלה האם הנכס חדש או יד שניה, והאם הוא יהווה את ביתכם העיקרי. מדריך זה מפרק כל עלות וכולל דוגמאות מומחשות.
מיסים בעת רכישה
מע"מ (נכסים חדשים)
כאשר אתם קונים נכס חדש לגמרי הנמכר לראשונה, חל מע"מ בשיעור סטנדרטי של 19%. עם זאת, רוכשים של דירת מגורים ראשית העומדת בתנאים נהנים משיעור מופחת של 5% על החלק הראשוני של הנכס (בכפוף לתנאי שטח ושווי). שיעור מופחת זה מהווה חיסכון משמעותי עבור העוברים לגור בקפריסין.
דמי העברה (נכסי יד שנייה)
נכסי יד שנייה אינם חייבים במע"מ. במקום זאת, הקונה משלם דמי העברה לרשם המקרקעין (טאבו), המחושבים לפי מדרגות המבוססות על שווי הנכס:
- עד 85,000 אירו — 3%
- 85,001 אירו עד 170,000 אירו — 5%
- מעל 170,000 אירו — 8%
מקום שבו שולם מע"מ על נכס, דמי העברה אינם חלים — כך לעולם לא תשלמו את שניהם גם יחד.
מס בולים
מס בולים חל על חוזה המכירה, בהתאם למדרגות מס ועד לתקרה מרבית. הוא צנוע יחסית למחיר הרכישה אך יש לשלמו לשם רישום החוזה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
דוגמה מחושבת
החזיקו בדוגמה של דירת יד שנייה בשווי 300,000 אירו הנרכשת כבית שני:
- מע"מ: ללא (יד שנייה)
- דמי העברה: כ-11,000 אירו לאורך מדרגות המס
- מס בולים: כמה מאות אירו על שווי החוזה
לעומת זאת, עבור אותו ערך של דירה ראשונה חדשה, יחול מע"מ של 5% רק על החלק העומד בתנאים, ואין תשלומי העברה.
מיסים במהלך תקופת ההחזקה בנכס
- מס רכוש עירוני וממשלתי: מס הרכוש הלאומי השנתי בוטל בשנת 2017.
- ארנונה עירונית ומקומית: בעלי נכסים משלמים תשלומים שנתיים צנועים עבור פינוי אשפה, תאורת רחוב, ביוב ושירותים קהילתיים — בדרך כלל כמה מאות אירו בשנה.
- מס הכנסה שכירות: הכנסה משכירות חייבת במס; יחידים עשויים להיות כפופים למס הכנסה ולתרומת ביטחון מיוחדת (Special Defence Contribution) בהתאם למעמד התושבות ומקום מושבם (Domicile).
מיסים בעת מכירה
מס שבח (Capital Gains Tax - CGT) נגבה בשיעור של 20% על הרווח ממכירת נדל"ן בקפריסין. באופן קריטי, הרווח החייב במס מופחת על ידי:
- עלות הרכישה המקורית, משוערכת לפי מדד האינפלציה
- עלות השיפורים והשדרוגים
- הוצאות מסוימות כגון דמי העברה והוצאות משפטיות
- פטורים סטטוטוריים לכל החיים הזמינים ליחידים
יתרת מעמד ה-"Non-Dom" (תושב שאינו במקום מושב קבוע)
יחידים ההופכים לתושבי מס בקפריסין אך אינם בעלי מרכז חיים מקומי (non-domiciled) יכולים ליהנות מפטורים על הכנסות מדיבידנדים ומריבית במשך עד 17 שנים. בשילוב עם היעדר מס עיזבון, הדבר הופך את קפריסין ליעילה במיוחד עבור משקיעים המבצעים רילוקיישן.
נקודות עיקריות להבנה
- אתם משלמים או מע"מ או דמי העברה — לעולם לא את שניהם.
- מגורים עיקריים מזכים יכולים להפחית את המע"מ מ-19% ל-5%.
- אין שום מס קניין לאומי שנתי ואין שום מס ירושה.
- תכננו מראש את מס השבח (CGT) בעת היציאה מהנכס, אך זכרו את ההקלות הנדיבות.
כתב ויתור: כללי המס משתנים ותלויים בנסיבות אישיות. מידע זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס — יש להתייעץ עם יועץ מס מוסמך בקפריסין.