Μία από τις πιο ελκυστικές πτυχές της αγοράς ακινήτου στην Κύπρο είναι το αποτελεσματικό φορολογικό της καθεστώς — αλλά οι ακριβείς φόροι που πληρώνετε εξαρτώνται από το αν το ακίνητο είναι καινούργιο ή μεταπώληση, και από το αν θα είναι η κύρια κατοικία σας. Αυτός ο οδηγός αναλύει κάθε κόστος, με παραδείγματα.
Φόροι κατά την αγορά
ΦΠΑ (νέα ακίνητα)
Όταν αγοράζετε ένα ολοκαίνουργιο ακίνητο που πωλείται για πρώτη φορά, ο ΦΠΑ ισχύει στον τυπικό συντελεστή του 19%. Ωστόσο, οι αγοραστές μιας επιλέξιμης πρώτης κατοικίας επωφελούνται από μειωμένο συντελεστή 5% στο πρώτο τμήμα του ακινήτου (υπό προϋποθέσεις περιοχής και αξίας). Αυτός ο μειωμένος συντελεστής αποτελεί σημαντική εξοικονόμηση για όσους μετεγκαθιστώνται στην Κύπρο.
Τέλη μεταβίβασης (ακίνητα μεταπώλησης)
Τα ακίνητα μεταπώλησης δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ. Αντίθετα, ο αγοραστής πληρώνει τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, τα οποία υπολογίζονται με κλιμακωτή κλίμακα επί της αξίας του ακινήτου:
- Έως €85.000 — 3%
- Από €85.001 έως €170.000 — 5%
- Πάνω από €170.000 — 8%
Εφόσον έχει πληρωθεί ΦΠΑ για ένα ακίνητο, τα τέλη μεταβίβασης δεν εφαρμόζονται — οπότε ποτέ δεν πληρώνετε και τα δύο.
Φόρο σφραγίδας
Το χαρτόσημο καταβάλλεται επί του συμβολαίου πώλησης, βάσει κλιμακωτής κλίμακας έως ένα ανώτατο όριο. Είναι χαμηλό σε σχέση με την τιμή αγοράς, αλλά πρέπει να πληρωθεί για την εγγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.
Ένα ενδεικτικό παράδειγμα
Ας θεωρήσουμε ένα διαμέρισμα μεταπώλησης αξίας €300.000 που αγοράζεται ως δεύτερη κατοικία:
- ΦΠΑ: κανένας (μεταπώληση)
- Τέλη μεταβίβασης: περίπου €11.000 στα κλιμακωτά ποσοστά
- Χαρτόσημο: μερικές εκατοντάδες ευρώ επί της αξίας του συμβολαίου
Αντίθετα, η ίδια αξία ως νέα πρώτη κατοικία θα επιβαρυνόταν με ΦΠΑ 5% στο επιλέξιμο τμήμα και καθόλου τέλη μεταβίβασης.
Φόροι κατά την κατοχή
- Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας: ο εθνικός ετήσιος φόρος ακινήτων καταργήθηκε το 2017.
- Δημοτικά & τοπικά τέλη: οι ιδιοκτήτες πληρώνουν μικρές ετήσιες χρεώσεις για την αποκομιδή απορριμμάτων, τον δημοτικό φωτισμό, το αποχετευτικό και κοινοτικές υπηρεσίες — συνήθως μερικές εκατοντάδες ευρώ ετησίως.
- Φόρος εισοδήματος από ενοίκια: το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται· τα φυσικά πρόσωπα ενδέχεται να υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος και Ειδική Εισφορά Άμυνας, ανάλογα με τη φορολογική τους κατοικία και το καθεστώς ιθαγένειάς τους.
Φόροι κατά την πώληση
Ο Φόρος Κεφαλaiουχικών Κερδών (CGT) χρεώνεται με 20% επί του κέρδους από την πώληση ακινήτου στην Κύπρο. Σημαντικό είναι ότι το φορολογητέο κέρδος μειώνεται από:
- Το αρχικό κόστος αγοράς, προσαρμοσμένο για τον πληθωρισμό
- Το κόστος βελτιώσεων
- Ορισμένα έξοδα, όπως τα τέλη μεταβίβασης και τα νομικά έξοδα
- Νομοθετικές απαλλαγές εφ' όρου ζωής που διατίθενται σε φυσικά πρόσωπα
Το πλεονέκτημα του μη κατοίκου (non-domicile)
Τα φυσικά πρόσωπα που γίνονται φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου αλλά δεν έχουν τη μόνιμη κατοικία τους στη χώρα (non-domiciled) μπορούν να επωφεληθούν από απαλλαγές επί του εισοδήματος από μερίσματα και τόκους για έως και 17 χρόνια. Σε συνδυασμό με την απουσία φόρου κληρονομιάς, αυτό καθιστά την Κύπρο ιδιαίτερα συμφέρουσα για επενδυτές που μετεγκαθίστανται.
Βασικά σημεία
- Πληρώνετε είτε ΦΠΑ είτε τέλη μεταβίβασης — ποτέ και τα δύο.
- Μια επιλέξιμη πρώτη κατοικία μπορεί να μειώσει τον ΦΠΑ από 19% σε 5%.
- Δεν υπάρχει κανένας ετήσιος εθνικός φόρος ακινήτων και κανένας φόρος κληρονομιάς.
- Προγραμματίστε για τον Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών (CGT) κατά την έξοδο, αλλά θυμηθείτε τις γενναιόδωρες απαλλαγές.
Αποποίηση ευθύνης: Οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν και εξαρτώνται από τις προσωπικές συνθήκες. Αυτές είναι γενικές πληροφορίες και όχι φορολογικές συμβουλές — συμβουλευτείτε έναν αδειούχο φοροτεχνικό στην Κύπρο.